Статтею 7 Закону про оцінку майна встановлено, що проведення оцінки майна є обов’язковим, зокрема, для цілей оподаткування при купівлі-продажу (міні) земельної ділянки, крім випадків визначення розміру ПДФО при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою.

Слід зазначити, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 Цивільного кодексу).

До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж (частина перша ст. 716 зазначеного Кодексу).

Відповідно до частини першої ст. 42 Закону про нотаріат нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також у передбачених законом випадках після сплати до бюджету ПДФО та в день подачі всіх необхідних документів.

Для визначення розміру податкового зобов’язання використовується база оподаткування (фізичний, вартісний чи інший характерний вираз об’єкта), до якої застосовується податкова ставка.

Одиницею виміру бази оподаткування визнається конкретна вартісна, фізична або інша характеристика бази оподаткування або її частини, щодо якої застосовується ставка податку.

Звертаємо увагу, що з 01.01.2018 р. набрали чинності зміни та доповнення, внесені до Податкового кодексу Законом № 2245, якими встановлено вимоги для цілей оподаткування щодо оціночної вартості об’єктів нерухомості, що відчужуються.

А саме, згідно з п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку.

Звіт про оцінку, не зареєстрований у єдиній базі даних звітів про оцінку, без присвоєного унікального номера відповідно до вимог цієї статті є недійсним.

Під час посвідчення правочинів, для яких законодавством України передбачено отримання нотаріусом звіту про оцінку, нотаріус перевіряє реєстрацію такого звіту в єдиній базі даних звітів про оцінку та наявність присвоєного йому унікального номера.

Cума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни

Нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва, крім їх успад­кування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету ПДФО, обчисленого з ціни, встановленої у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, у випадках, визначених ст. 172 Податкового кодексу, та висновку про вартість майна (пп. 1.18 п. 1 глави 2 розділу ІІ Порядку № 296).

Крім того, п. 172.4 ст. 172 Податкового кодексу визначено, що під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна (зареєстрованої відповідно до п. 172.3 цієї статті) та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому розділом IV для податкового розрахунку.

Пунктом 172.8 ст. 172 Податкового кодексу визначено, що для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.

Правочини щодо відчуження земельних ділянок у випадках, встановлених Законом про оцінку земель, посвідчуються нотаріусом за умови надання йому документів про грошову оцінку такої земельної ділянки (пп. 1.11 п. 1 глави 2 розділу II Порядку № 296).

Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України.

Так, постановою № 358 встановлено, що базою оцінки для визначення оціночної вартості для передбачених Податковим кодексом цілей (далі — оціночна вартість) є ринкова вартість, розрахована відповідно до національних стандартів та інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна і майнових прав.

Інформація із звіту про оцінку майна, звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок, що складений для цілей оподаткування, вноситься безперешкодно та безоплатно до єдиної бази даних звітів про оцінку.

Строк дії звіту про оцінку майна, що не може перевищувати шість місяців з дати оцінки, зазначається в самому звіті. Такий звіт є дійсним за умови включення інформації з нього до єдиної бази даних звітів про оцінку

Документи про визначення оціночної вартості об’єкта оцінки зберігаються в архіві суб’єкта оціночної діяльності у паперовій або електронній формі протягом строку, встановленого законодавством з питань оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності, але не менш як один рік.

Поняття ринкової вартості визначено в Національному стандарті № 1 як вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Таким чином, при продажу (обміні) земельної ділянки платник податку має сплатити до бюджету податок, встановлений Податковим кодексом, який визначається з урахуванням експертної грошової оцінки земельної ділянки, що продається.

За матеріалами Вісника про податки.